Si quieres construir una casa a tu gusto, lo primero que necesitas es el terreno. Dependiendo de su clasificación, podrás edificar o no. En este artículo, te explicamos las particularidades de los terrenos urbanizables y cuánto cuesta urbanizarlos.

Clasificación de los terrenos

Las parcelas están clasificadas en tres tipos de suelo:

• urbano (se puede construir),
• urbanizable (se puede edificar si se acometen las obras pertinentes) 
• rústico (como norma general, no se pueden levantar viviendas)

Dependiendo de su clasificación, el precio oscila enormemente. 

¿Cuánto cuesta un terreno urbanizable?

Debido a que en un suelo urbanizable no se puede construir directamente una casa, su precio es inferior al de los terrenos urbanos, en los que sí se puede construir, ya que cuentan con las infraestructuras necesarias para ello. Del mismo modo, los suelos urbanizables son más caros que los rústicos o no urbanizables (los más restrictivos, en cuanto a edificación se refiere).

El precio de un terreno urbanizable depende de:

• Ubicación: Cuánto más cerca se encuentre de la urbe, más caro será. Igual que sucede con las casas, si el terreno está en las grandes capitales, su valor se incrementará.
• Superficie de la parcela: A mayor tamaño, más precio.
• Capacidad edificable: Dependiendo de la parcela y el municipio al que corresponda, se podrán construir tantos m2. Cuanto más superficie se permita construir, mayor será el precio.
• Orografía: No todos los terrenos son iguales. Algunos están inclinados o presentan mayor complejidad que otros. A mayor dificultad, menor valor y más gasto de acondicionamiento.

¿Quién puede urbanizar un terreno urbanizable?

“Dependiendo de cómo se gestione el plan parcial (compensación, cooperación, expropiación), el proceso lo puede hacer una administración pública, un ente privado, normalmente especialista en urbanizar, o mediante gestión mixta público privada”, comenta Juan Goñi, fundador de KLIC Arquitectos.

¿Cómo urbanizar un terreno urbanizable?

 “El proceso con el que se pasa de suelo urbanizable a suelo urbano es un proceso urbanístico complejo en el que participan muchas administraciones. La figura urbanística para hacerlo es un plan parcial, que pasa por planeamiento del ayuntamiento y por numerosas delegaciones autonómicas tales como medio ambiente, confederación hidrográfica y demás. Una vez aprobado, las actuaciones de urbanización se acometen mediante un proyecto de urbanización y, tras la recepción de las obras por parte del ayuntamiento, las parcelas resultantes ya son solares de suelo urbano aptos para construir”, expone Goñi.

“Esto consiste básicamente en hacer calles, aceras y sobretodo llevar los suministros de agua, luz y saneamiento a todas las parcelas, aunque hay casos en que el saneamiento no se ejecuta si no que se deja a futuro ya que según las condiciones de las parcelas puede ser muy costoso, en esos caso cada parcela tendrá su fosa séptica”, añade Ignacio de la Vega, arquitecto del estudio madrileño Delavegacanolasso.

¿Qué se necesita para urbanizar un terreno?

Para urbanizar un terreno urbanizable hay que redactar una figura de planeamiento (plan parcial), y tras su aprobación, un proyecto, que es el proyecto de urbanización. Lo realizan arquitectos, apoyados por equipos multidisciplinares de expertos en tráfico, ingenieros medioambientales, etc.

¿Cuánto cuesta urbanizar un terreno urbanizable?

Es muy complicado fijar un precio medio por m2 porque este depende del tamaño del terreno, la orografía, la distancia a las infraestructuras, etc.

Klic Arquitectos nos muestra este ejemplo para un proyecto de terreno urbanizable. La superficie del ámbito es de 38.709 m2 y la edificabilidad para el uso terciario es de 20.000 m2.

Presupuesto urbanizar terreno urbanizable para uso terciario

Presupuesto urbanizar terreno urbanizable para uso terciario
Estudio de Detalle de la zonade la parcela	11.000,00€
Proyecto de Reparcelación	4.500,00€
Proyecto de Urbanización	14.000,00€
Proyecto eléctrico (Ingeniería)	4.000,00€
Dirección de Obra de Urbanización (Arquitecto)	6.000,00€
Estudio de Tráfico y Movilidad (Arquitecto)	4.000,00€
Total	43.500,00€

Obviamente, las parcelas para una vivienda suelen ser mucho más pequeñas, por lo que el precio será notablemente inferior.

¿Quién paga los gastos de urbanización?

Los gastos de urbanización los paga la persona o entidad propietaria de la parcela de la que se quiera cambiar la calificación del suelo. Además, tiene que ceder el 10% del aprovechamiento al ayuntamiento.

¿Cuáles son los gastos de urbanización?

Los gastos de urbanización son aquellos destinados a dotar al suelo de las infraestructuras para hacerlo urbanizable. Por ejemplo, el alcantarillado, alumbrado, asfaltado, saneamiento, etc.

¿Qué diferencia hay entre urbano y urbanizable?

La diferencia radica en que en el suelo urbano se puede edificar, ya que posee las infraestructuras (agua, luz, alcantarillado, etc.) y licencias necesarias para ello. En cambio, en el urbanizable solo se podrá edificar una vez se realicen las actuaciones de transformación urbanística pertinentes que lo cataloguen como urbano. 

 

Fuente: Idealista News